Droits et devoirs pour conclure une location de vacances

Informations et conseils pratique pour qu'une location de vacance se déroule bien

Conseils pratiques et utiles concernant les locations de vacances.
Pour vous accompagner dans vos démarches concernant vos locations saisonnières, découvrez ci-dessous, les conseils et les informations pratiques qui récapitulent les droits et devoirs des propriétaires afin que les séjours touristique des locataires se déroulent sous les meilleurs auspices.

Qu’est ce qu’une location saisonnière?

Une location saisonnière (appelé aussi « location de vacances ») est un hébergement dit « meublé » : cela suppose donc la présence des meubles nécessaires à la vie courante du locataire : lits, cuisine, armoire, table, chaises, meubles et matériels de cuisine, installation au minimum d’une salle d’eau. En second lieu, il s’agit d’une location dite « saisonnière » : c’est à dire une location ne devant pas excéder la saison (en théorie 3 mois maximum). Dans des régions touristiques, la notion de saison est parfois élargie à 6 mois.

La location saisonnière et la justice française

La loi réglemente peu les locations saisonnières en effet, celles-ci ne sont soumises à aucune réglementation prédéfinie. C’est le contrat qui tient lieu de loi entre les parties comme pour les locations meublées. Toutefois, un arrêté du 16 mai 1967 oblige le propriétaire à remettre au locataire avant la signature du contrat, un descriptif précis des lieux. Qu’elle soit consentie à la journée, à la semaine ou au mois, la location saisonnière ne doit pas dépasser une « saison », soit 90 jours consécutifs.En outre, les lieux doivent être loués meublés.

À défaut, la location tomberait sous le coup de la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux d’habitation, plus contraignante.

Le descriptif de la location saisonnière

Le propriétaire a pour obligation d’adresser un descriptif exhaustif et complet à tout locataire intéressé par une location de vacances (art. L 324-2 code du tourisme). Ce descriptif permet au locataire saisonnier d’obtenir toutes les informations nécessaires concernant l’hébergement de vacances (situation du bien, côté rue, cour, vue sur mer, proches des commerces etc., description intérieure du logement, équipements électroménager, télé.., les conditions financières de la location, montant du loyer, charges, le versement d’arrhes ou acomptes à verser pour la réservation, dates et heures d’arrivée).

Le propriétaire doit veiller à communiquer des informations exactes. L’omission de l’état descriptif peut être sanctionnée devant les tribunaux par une contravention de 5ème classe, soit 1 500 € (article R.113-1 Code consommation.) Par ailleurs, L’objectif de ce descriptif de la location saisonnière est de permettre au futur locataire, qui n’a pas la possibilité de visiter les lieux, de se faire une idée réaliste avant de s’engager.

C’est pourquoi le propriétaire qui ferait une description manifestement inexacte encourrait une amende de 3 750 € (décret n°67-128 du 14 février 1967) pouvant atteindre 37 500 € pour publicité trompeuse (L 213-1 Code conso.). Quelques photographies réduiront opportunément le risque de malentendus… Si, au vu de l’état descriptif, le locataire est décidé à louer, il doit en informer le propriétaire afin que tous deux se mettent d’accord sur les conditions de la location.

Le contrat de location saisonnière

L’article L 324-2 du Code du tourisme requiert seulement que l’accord soit écrit, qu’il contienne l’indication du prix et le descriptif des lieux. Ce qui, au regard du droit, constitue déjà un contrat. Cependant, il est conseillé de détailler l’ensemble des conditions de la location dans un document unique, qui fera preuve en cas de litige.

Notamment :

• Dates et heures d’arrivée et de départ ;
• Prix, librement fixé par le bailleur (non soumis à TVA) ;
• Commission d’agence, le cas échéant ;
• Montant de l’avance sur le prix (arrhes ou acompte) ;
• Montant du dépôt de garantie, à restituer en fin de séjour au locataire ;
• Charges non incluses dans le prix : gaz, téléphone, Internet…

Pour que le bail soit valable, chaque partie devra être en possession d’un exemplaire daté et signé de l’autre partie. L’état descriptif pourra être annexé ou intégré au contrat.

A noter : la Commission des clauses abusives a listé dans une recommandation les clauses qu’elle considère comme abusives de la part des bailleurs professionnels (recommandation n°94-04 du 27/10/94). Par exemple, elle recommande aux juges d’invalider les clauses qui permettent au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales de la location, ou encore celles qui lui confèrent le pouvoir de résilier le contrat en se contentant de rembourser les sommes versées, excluant toute forme d’indemnités.

Modalités de réservation – arrhes et des acomptes

Le versement d’une avance, bien que facultative et non réglementé, constitue une pratique courante des locations saisonnières. L’usage veut que le montant soit égal à 25% du montant total de la réservation. Certains propriétaires peuvent demander davantage si par exemple la réservation s’effectue seulement quelques semaines avant la location. Cette somme est versée soit à titre d’arrhes ou acomptes. Dans tous les cas, cette qualification est importante.

• Les arrhes s’imputent sur le prix de vente, si le locataire confirme son choix. S’il se désiste c’est à dire s’il change d’avis, il perd cette somme. Pour résumer on peut dire qu’en versant des arrhes on peut changer d’avis mais on perd les sommes versées.
• Les acomptes n’ouvrent aucune faculté de désistement au locataire. S’il change d’avis, le propriétaire peut le contraindre à payer le solde du prix. En l’absence de précision, les sommes versées constituent des arrhes (art. L114-1, al. 4 Code conso.) : propriétaire et locataire peuvent se dédire sans perdre plus que le montant de l’avance (art. 1590 Code civil). Mais, le plus souvent, les contrats prévoient un acompte. Dans ce cas, l’accord est définitif : en cas d’annulation, le locataire pourra être contraint à régler la totalité du prix.

Pour pallier ce risque, il peut souscrire une assurance annulation séjours. En cas d’intervention d’un mandataire (agent immobilier), le montant de l’acompte ne peut excéder 25% du prix du loyer, ni être versé plus de six mois avant le début de la location. A réception du courrier de réservation, le propriétaire doit adresser le contrat de location en deux exemplaires. Le locataire renvoie un seul exemplaire signé.

La caution, dépôt de garanties

Appelée « caution », le dépôt de garantie est facultatif et vise à garantir le propriétaire contre d’éventuels dégâts. Il est versé par le locataire à l’entrée dans les lieux, éventuellement contre remise d’un reçu. Il sera restitué par le propriétaire en fin de séjour, selon le délai prévu au contrat, qui doit être raisonnable : un mois après la remise des clefs (recommandation de la Commission des clauses abusives).

Ce délai pourra être allongé si des réparations sont nécessaires.